2008年10月07日 10:41 文章来源：金羊网—新快报

　　买房不同买衣服，衣服买错了最多就是少穿甚至不穿，损失不过一百几十，而买房可复杂了，从地段、户型、风水的选择，到下定、贷款等相关法律法规的了解，再到买卖房屋的手续，真正入住等等都大有学问。为此，搜房网特别推出购房小贴士栏目，为广大购房者逐一解答。

　　专家提醒，地下车位买卖中存在四大陷阱

　　“地下车位买卖存在的最大风险就是产权。”昨日，记者就地下停车位买卖一事咨询多位法学专家，他们不约而同地建议市民在车位买卖交易中要多加提防。那么，究竟存在哪些陷阱？市民又怎样才能做到“心水清”呢？

　　专家提醒：车位交易过程中，最核心的问题是要弄清楚，车位的原始产权到底归谁所有？

　　关键问题1

　　无产权证车位不受保护

　　华工法学教授关永宏举例，当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。

　　这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”，业主的钱就存在追不回的风险。

　　关键问题2

　　车位被开发商多次出售

　　“没办理产权的车位有可能被开发商二次销售！”华工法学教授关永宏表示，“广州今年3月国土房产局专门颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，其中第五条规定：‘房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。’”

　　然而，有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续，使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续，把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户，那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。“法律就只承认已过户的车位”。

　　专家在此提醒，无论交易一手车位还是二手车位，最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确，车位是否具有受法律保护的产权，明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险，以及购买人签的合同的保障力到底有多大。

　　关键问题3

　　人防工程车位有特殊性

　　“人防工程的车位不同于普通车位，在战争时会被防空部门统一管理，有可能当时不作私人停车位用途。”华工法学教授关永宏表示，人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而，购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。

　　关键问题4

　　租赁期限超20年后无效

　　有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。

　　广东天胜律师事务所的周律师提醒，根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。

　　专家提示，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。

　　专家提议

　　巧用羊城通盘活小区车位

　　针对小区内车位售卖后利用率不高的尴尬局面，近日有专家建议政府建立动态停车信息数据库，利用羊城通缴停车费来把握动态信息，从而最终把这些小区车位“盘活”。

　　“如果政府能建好动态停车信息系统，盘活小区内停车场将不是梦想！”华南理工大学经贸学院物流系教授蔡文学表示，任何公共停车智能系统都是以统一动态停车信息管理为前提，要通过这些动态信息使已出售的小区停车位在白天的空置时间得以利用，羊城通将会是最关键的一环：通过羊城通刷卡缴交停车费从而把停车场停车位的动态信息传送至公共停车智能系统。蔡教授建议，政府可以通过招投标把公共停车智能系统租给企业，企业与购买了车位的车主签订合同，帮车主在空出车位的时候把车位对外临租，事后分给车主一定的租金。万一车主中途回来，承包企业也可以根据停车智能系统里的信息给车主安排临时停靠的位置。这样一来产生双赢的结果是：车主获得了利益，政府也解决了部分停车难的问题。

　　相关法规

　　广东物管相关条例将出台

　　个人豪囤车位现象或杜绝

　　一户业主豪囤几十个车位也没“法”管？近来陆续有媒体报道，不同小区陆续出现一户业主购买数十个车位再提高租金返租给小区业主。然而，随着《广东省物业管理条例（修订草案修改稿）》）（下简称“修改稿”）于今年7月29日提交省十一届人大常委会第四次会议审议，这种“豪霸”车位的现象或能得到有效解决。

　　据了解，今年4月1日起执行的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》已对每户购买车位数量作出相关规定：车位比例低于1∶1的广州楼盘小区，车位只能卖给业主，且一套房只能限买或限租一个车位。在广州市区车位比例低于1∶1的楼盘比比皆是，然而确保小区业主优先使用、转让或拍卖时也应以小区业主优先的“优先原则”在实际操作中有很大的灰色区域。

　　“具体多少时间内只能向业主发售、以什么样的形式公示等细节的缺失使操作起来十分模糊。”华工法学教授关永宏表示此次省物业管理条例的修订稿里对如何优先满足业主需要作出了细化，使业主优先原则更具操作性。

　　“修改稿”中明确表示，拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。同时，在确定满足本区域所有业主需求前，不得将车位(库)出售给其他人。

　　业内说法

　　协会会长赞成停车位提价

　　对于目前广州停车位紧张现象，记者采访了广州市停车协会会长康斯平先生，他称“我希望广州目前的小区停车位价格恢复到2004年的600元/月”。

　　康会长在接受采访时称，现在广州的小区停车位是由政府规定的，有违市场经济的发展规律。“车位成了稀缺品，反而价格倒降了下去，现在小区的车位价格至少要恢复到2004年的水平才正常。”

　　他认为政府部门最好不要介入小区车位价格的涨跌，“政府就该多建设些公共停车位，而不是强行规定某个价格要大家来执行。”同时，价格的偏低还导致部分持有车位的业主，不愿放租自己的车位，一定程度上加剧车位紧张的情况。

　　另外，现行的小区停车位的收取价格对于很多投资者来说，门槛偏高，“按现在广州小区的收费标准，投资者要几十年才能收回”，而对于15年以上才有投资回报的项目，投资者往往是望而却步的。这又进一步减少新建停车位的可能。