2007年07月03日 08:02 文章来源：法制日报

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　　“我现在成房奴了，天天在给银行挣钱呢。”在北京市一家大型国有企业上班的林先生颇有些无奈。5月9日他一脸愁容地向记者诉苦：去年他在北京西四环买了一个100平米左右的房子，首付40万元后，还向银行贷了40多万，20年期的。“现在想跳槽都不敢，指不定哪天银行就催款了。”

　　记者在采访中发现，像林先生这样的房奴绝不占少数。由于房贷金额大，周期长，在贷款规模不断扩大的同时，银行开展此项业务过程中的法律风险也日益增大。

　　“自2002年以来，朝阳法院住房消费贷款案件数量增长较快，且呈逐年攀升趋势。特别是从2004年开始，住房消费贷款案件出现井喷现象。”北京市朝阳区人民法院民二庭法官仁颂介绍说，在2002年1月至2006年12月的5年间，朝阳区法院受理住房消费贷款案件就有683起。仅2004年一年，该院就审结了此类案件102件，年增长率达到437%。2005年，该类案件的审结率保持上升趋势，在2004年高基数的条件下又增长了107%。2006年，增长率达到160%，全年审结此类案件339件。

　　房贷纠纷案件不断上升原因何在？朝阳区法院通过调研发现，此类纠纷存在四方面突出问题。

　　因素一

　　贷款人开具虚假收入证明

　　孙劳在办理房屋贷款手续时，是北京市一家工厂的退休工人。当时，他找到厂里，要求给开个收入证明。证明上写的收入大大超出了他的退休工资。银行按孙劳提供的盖有单位公章的收入证明发放了住房贷款。后来，孙劳停止向银行还款，银行调查后才知道，由于年老体弱，孙劳的实际收入多用来吃药看病，根本无法继续负担高额还款本息，无力继续履行合同。

　　“贷款人在办理住房消费贷款过程中开具虚假收入证明现象十分突出。有些单位为使本单位职工能够办理住房贷款虚报职工收入，更有少数购房者用一式多份的收入证明在不同银行贷款。”仁颂说。

　　〖法官建议〗

　　仁颂认为，应加快构建社会信用体系，健全银行个人征信体系，完善个人信用报告制度。尽管我国个人征信系统的建设已经初具雏形，但主体信息的准确度有待提高，征信系统查寻的范围与权限有待扩大。同时，应建立规范的个人征信机构和个人资信查询系统，使各金融机构实现信息共享，为发放个人贷款提供参考依据，将逃避银行贷款的个人拒于银行大门之外，有效降低贷款风险。

　　因素二

　　房地产商假按揭骗取银行贷款

　　某银行朝阳支行将北京京达房地产开发有限公司以及付女士等20余人起诉到了法院。法院在调查中发现，付女士等20多人中，有13人为房地产商内部员工。他们在公司的要求下提供了身份证件，而剩下的几个贷款人则是由房产商伪造的身份证件，根本不存在。房地产商出面为这些人办理了房屋消费贷款手续，把贷来的钱用于楼盘项目开发。法院在审理过程进一步发现，该房地产商利用同样的二十多个身份证件还在另两家银行办理了住房贷款，实际上，一套房子贷了三份款项。

　　“目前，由于银行的开发贷款政策较紧，房地产商贷款困难，而住房消费贷款手续要比房地产开发贷款简单得多，利率比开发贷款也要低很多，为解决自有资金不足的问题，有些房地产商假借个人住房消费贷款名义骗贷，一房多贷的现象屡有发生，假按揭问题突出。”仁颂说。

　　〖法官建议〗

　　仁颂认为，银行应提高预防骗贷、套贷的风险预警能力，做好贷款合同的签订和抵押登记工作，加大“假按揭”贷款的办理成本，进一步防范其发生。除了在银行贷款审查工作中注意预防骗贷、套贷，还要加大惩处的力度。

　　因素三

　　银行房屋抵押登记办理比例过低

　　住房是保值率和增值率较高的不动产，因此办理住房抵押登记对于保障银行金融债权的实现起到至关重要的作用。

　　据仁颂介绍，在案件审理过程中法院发现，大多数房贷纠纷案件都没有办理抵押登记。截至2006年1月，在某银行朝阳支行个人住房贷款存量中，已办理抵押登记为1434笔，未办理抵押登记为2951笔，已办笔数完成率仅为33%。

　　“在没有办理抵押登记的情况下，如果借款人出现逾期还款，银行只能从房地产商保证金账户上划扣款项，或者要求房地产商承担连带保证责任实现债权。”仁颂说，对于资金状况不良的中小房地产商来说，保证责任的承担多数是被虚置的，银行实际拿不到多少钱。

　　〖法官建议〗

　　仁颂认为，开发商将住房产权证交给银行之后，银行应到住房管理部门办理抵押登记。住房管理部门也应完善抵押登记服务，简化办理抵押登记手续，从而使银行抵押权的实现落到实处。

　　因素四

　　房地产市场开发与销售混乱

　　北京裕金房地产有限公司将项目委托给案外人王奇开发。委托合同终止后，王奇仍借用裕金公司名义，私刻公章，制作虚假授权委托书，与某银行以及借款人宋达签订了贷款合同。宋达拒绝归还贷款后，银行将宋达及裕金公司起诉至法院。裕金公司以公章虚假为由，拒绝承担担保责任。

　　“目前，房地产开发市场与销售市场混乱，开发商资质参差不齐。一些无开发资质的小开发商挂靠在大开发商名下开发项目，其自身既无充足资金、也无开发经验，签订购房合同与借款合同时，采用制作假公章与假委托书等手段骗取银行贷款，从而引发纠纷不断。”仁颂说。

　　〖法官建议〗

　　仁颂认为，银行应查缺堵漏，完善贷款管理流程，加强内部管理和风险监控，从源头防范风险。另一方面，应进一步完善房地产企业资质审查和准入制度，提高准入门槛，加快整体洗牌速度，将部分资质不足的中小房地产商淘汰出局，同时规范少数有实力开发商的经营行为，优胜劣汰，防止垄断行为的发生。