2006年04月25日 10:37 文章来源：上海证券报

　　3、房地产企业与金融机构的“逆向选择”形成房地产业的恶性循环。 

　　由于缺少良好的企业财务监管系统，中介评级机构又比较薄弱，房地产企业的信息披露制度很不完备。很多房地产交易和融资行为存在事先的造假和事先的违约事件。这样，银行的贷款往往会投向一些质量差的企业，而真正有实力的企业却无法得到资金的支持。 

　　这种“逆向选择”的结果是：一瞒银行。用假报表、假信息、假担保、假抵押，通过内外关系的操作，瞒混银行贷款。但也不排除内外勾结骗取银行贷款。 

　　二瞒购房者。不管将来盖出的是什么样的房子，先用广告宣传，把房子说得天花乱坠，只要卖出去拿到钱就行。 

　　三瞒政府。包括通过各种手段偷税漏税。有的房地产商甚至和地方政府官员相互勾结，欺上瞒下，取得廉价土地和优惠政策。名为招商引资，实为圈地买地。 

　　四瞒大众。采取囤积聚奇等各种方式抬高房价，取得利润，形成虚假需求。通过新闻媒体，诉说利润少成本高等。 

　　4、房地产业较强的外部性处理不当会造成多种损害。 

　　外部性是指经济体在取得个体收益的同时会对社会和其他个体发生正面和反面的影响。如对社会、企业和其他个人造成不利的损害。但是，也会形成正的外部性。努力扩大正的外部性，减少负的外部性是当前宏观管理的重要内容。所谓外部性主要有社会外部性、企业之间的外部性、企业和个人之间的外部性。就此来看，房地产业不仅仅是个别企业和个别人的问题，如有些人仅仅从个人和自身的集团的利益出发，发表各种不负责任的言论都是不妥的。
 
　　一损老百姓。过高的房地产价格是由于中国特殊的历史过程、城市化进程的加快而形成的人员过快的向城市集中形成的。加上市场初级阶段垄断的存在，价格过高，出现了稀缺性幻觉和有效需求局限的双重问题。很多人一辈子的收入就够买一套房子。 

　　二损银行。房地产行业发展以及形成的高房价与银行信贷的过度集中是分不开的。实际上形成了收入周期的非对称性。银行的大量存款是有房人的钱，这些钱贷给房地产商用于开发，实际上是叫没有钱的人去买，出现了一种资金借贷双方结构性的失衡。 

　　三损社会。很多地方通过拆迁建房，由于没有正确处理好拆迁户的关系，发生了一些集体上访等问题。还有的房地产开发，在地方政府短期行为的作用下，不符合城市的长远规划，有的甚至破坏生态环境，影响社会经济的和谐和可持续发展。 

　　四损自己。房地产企业的很多外部性虽然在短期内不会反映到自身，但是，长期就会对这个行业和房地产商个人产生负作用。这种负作用会通过消费者、政府和银行发生。例如，银行会对贷款进行控制、政府会通过宏观调控进行作用等。 

　　5、房地产及房地产金融政策时常被各种“搭便车”问题所困扰，不能发挥积极的作用。
 
　　如经济适用房制度本来是一个不错的制度安排，但是，在实践中有些开发商和个人利用这一政策来捞取好处，使这一制度显得不可行。还有预售制也有这方面的问题，有的人就利用这一制度搞假按揭和欺骗消费者的勾当。结果使这一旨在提高社会资金利用效率的制度显得不可行。
 
　　6、房地产业存在较为严重的垄断情况，特别是对于国家资源如土地的占有，使这一行业的竞争很不充分。 

　　垄断的结果是伤害消费者的利益。房地产业和中国很多垄断性行业并没有多大的差别，一些企业和集团利用自身的优势，取得了对国家资源的占有权和使用权，在市场上拥有绝对的优势。如何减少垄断，形成有序竞争的房地产市场是当前降低房价，提高房地产业服务质量的重要措施。
 
　　而房地产业的垄断情况主要表现一是土地的垄断。例如北京市某科技园发展有限公司，一次从村民那里拿走土地2341亩，其中包括654亩菜地，103亩苗圃。征地成本为117元/平方米，转手拍卖6750元/平方米。而土地征收地方政府在做主，这样就形成了土地集中到少数人手中的局面。据统计，2005年，全国购置土地面积为38210万平方米，完成开发面积仅占同期购置土地面积的54%%，大量的土地被开发商掌握，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发高垄断房价的空间。 

　　二是市场垄断。由于我国房地产市场发展时间不长，还没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。垄断的直接后果是消费者剩余的减少，政府应当增加竞争，或者对房地产业制定反垄断法，才能从根本上消除高房价的隐忧。 

　　三是直接的价格控制。部分房地产开发商，为了追求高利润，通过提高住房档次，囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式，抬高房价。致使房价远远超过了它实际具有的价值（指对人的实际好处）。