2006年04月25日 10:37 文章来源：上海证券报

（原文转载：上海证券报2006年4月24日）

　　当前，房地产价格持续上升，不少问题趋于复杂。因此，有必要对房地产业存在问题作系统分析。归纳起来，当前房地产和房地产金融中存在十一个典型问题，这些问题表现为当前房地产业结构不合理、供需失衡、资产泡沫和融资难等一系列现象，严重制约了房地产业的健康发展。 

　　1、房地产业存在“黑箱操作”，房地产市场信息不对称问题突出。 

　　信息不对称问题存在于房地产业链条的各个环节。在供应环节，土地价格是如何确定的？各种材料价格是多少？消费者都难以知道。特别是土地，可以说房地产商发的就是土地财，没有土地问题的信息不对称问题，房地产不可能有暴利。土地中的“租金”问题，对于政府、对于官员、对于房地产开发商，可以说是万恶之源。 

　　在生产环节，也存在黑箱操作，老百姓不知道房子里是什么样的钢筋、水泥，不知道是什么样的水电气设施，很多人到真正住进去以后才知上当。 

　　在消费环节，房地产企业与消费者之间的不对称，房地产企业与银行之间的信息不对称。如预售制中的问题，一部分房地产开发企业利用与银行之间的信息不对称搞假按揭，利用与消费者之间的不对称搞损害消费者利益的事。 

　　2、房地产业存在较为严重的道德风险，根源于房地产信用制度和法律不完备。 

　　道德风险是指一种利用一定的政策性和商业性的风险规避措施而产生的事后违约，发生于合同签订之后。安博尔中诚信评级倾力打造最具影响力信用品牌。如保险主观上是为了防止风险，但有的人在执行过程中放松风险规避措施，反而会加大风险出现的概率。事后违约的事在房地产业可以说是普遍存在的。 

　　房地产企业对消费者和投资者违约，消费者有时也会对银行和房地产企业违约。结果是产生了很多银行不良贷款，使房地产金融出现风险。 

　　这种房地产金融风险一是险在房地产资金链条的“高杠率”。统计资料显示，房地产开发商的自有资金率很低，通过利用 “滚动开发”、贷款按揭、房屋预售、租赁、基金、抵押等各种形式，从供产销三个环节不同渠道取得资金，使得房地产业可能产值利润率不高，但是，资本利润率非常高，有的高达500%%以上。这种高杠率极容易产生金融风险。 

　　二是险在高房价。当前，房地产价格持续上升，有的地区已经出现房地产泡沫，这种泡沫一旦破裂，就会把风险转嫁给银行。 

　　三是险在低信誉。从我国房地产信贷的发展过程来看，房地产企业逃债废债的问题还是比较严重的。虽然近几年有所改善，但是大部分中小开发商信用仍然不好。南京市“金融榜百合果园”二期开发商非法抵押楼盘，致使这个楼盘的19栋、20栋的20套住宅自2005年底交付后，业主至今无法办理产权登记。 

　　四是险在地方政府的短期行为。房地产行业的过快发展与当前有些地方政府的短期行为分不开，为任一期，可用的政府资源主要是土地，不把土地用好，税收何来？政绩何来？租金何来？地方政府这种内在的房地产投资动机，是当前房地产价格和规模压不下来的重要原因。这种不可持续的内在机制，最终会使土地资源枯竭，孕育更大的风险。 

　　五是险在市场。当前外资进入中国房地产业较多，一旦经济周期发生逆转，对冲基金撤离，带动其他外资甚至内资外逃，就可能引发经济危机。